退職金で住宅ローンを一括返済すべきか|50代が繰上返済の前に確認する4つの判断材料

退職金の入金が見えてきたとき、多くの人がまず考えるのが「残っている住宅ローンを、このタイミングで一括返済すべきか」という問題です。借金を早く消したい気持ちと、老後資金は手元に残しておきたいという不安が同時に働き、どちらが正しいのか判断が止まってしまう方は少なくありません。

結論からいうと、この問いに「必ずこうすべき」という一律の答えはありません。繰上返済で減らせる利息の規模、住宅ローン控除がまだ残っているか、完済によって団体信用生命保険が終了すること、そして退職後に手元へ残しておくべき生活防衛資金の下限。この4つを自分の条件に当てはめて初めて、全額返済・一部繰上返済・据え置きのどれを検討すべきかが見えてきます。

この記事では、この4つの判断材料を順に整理し、最後に自分の状況を仕分けるための視点をまとめます。返済してしまうと元に戻しにくい判断だからこそ、感情だけで決める前に、一度立ち止まって確認しておきたい内容です。

退職金で住宅ローンを一括返済すべきか―判断が止まる理由

住宅ローンの残債を前に判断が止まる理由は、単純な迷いではありません。「借金は早く消すべきだ」という感覚と、「退職後の収入は年金中心になるのだから、まとまったお金は手元に残しておきたい」という不安が、同じ強さで働いているためです。どちらの感覚も、それ単体では間違っていません。だからこそ、どちらを優先すべきか自分では決めきれなくなります。

さらに、繰上返済や一括完済は元に戻しにくい判断です。一度返済した資金を後から借り直すには、改めて審査を受け、その時点の金利が適用されます。「とりあえず返しておく」という選択が、後になって取り返しのつかない選択になる可能性がある点も、判断を慎重にさせる一因です。

ここから先は、この感情論をいったん脇に置き、先ほど挙げた4つの判断材料を順番に確認していきます。

なお、退職金の見込み額がまだ確定していない方は自分の退職金はいくらもらえるのかを、一時金と年金のどちらで受け取るか決めていない方は退職金は一時金と年金、どちらで受け取るべきかを先に確認してから読み進めると、判断材料をより具体的に自分の状況へ当てはめやすくなります。

繰上返済で減らせる利息を自分で概算する

住宅ローンの繰上返済には、住宅金融支援機構によると「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2方式があります。期間短縮型は毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方式、返済額軽減型は返済期間を変えずに毎月の返済額を軽くする方式です。同じ金額を繰上返済しても、どちらを選ぶかで削減できる利息の規模は変わります。

一般的には、期間短縮型のほうが将来にわたって発生するはずだった利息をより多く圧縮できるとされています。

自分の場合にいくら利息が減るのかを把握するには、①現在の残債額、②残りの返済期間、③適用されている金利、の3つが手がかりになります。この3つが分かれば、借入先の窓口やシミュレーションツールで、期間短縮型・返済額軽減型それぞれの削減見込みを確認できます。

実際の削減額は金利のタイプや契約条件によって一件ごとに異なるため、この記事では概算のイメージにとどめ、正確な数字は手元の償還予定表を確認したうえで、借入先に直接問い合わせることをおすすめします。手数料の有無や金額も金融機関ごとに異なるため、あわせて確認しておくと判断がぶれません。

住宅ローン控除はまだ残っているか―削減利息と失う控除を比べる

利息の削減額だけを見て繰上返済を決めると、見落としやすいのが住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)です。国税庁のタックスアンサーによると、この控除には「返済期間が10年以上であること」という適用要件があります。繰上返済のうち、特に期間短縮型を選んで残りの返済期間が10年未満になった場合、以後はこの要件を満たさなくなり、控除を受けられなくなる可能性があります。

控除率や控除期間、借入限度額は入居した年によって制度の内容が異なるため、ここで一律の数値は挙げません。まず確認すべきは、自分の借入がいつ入居分の制度に該当し、あと何年分の控除が残っているかです。そのうえで、次の2つを並べて比べる視点を持つと判断がぶれにくくなります。

期間短縮後も返済期間が10年以上残る繰上返済であれば、この論点自体が生じません。返済期間が10年に近い方は、繰上返済の前に控除の適用要件への影響を確認しておくことをおすすめします。

完済で団体信用生命保険が消える―保障の見直しが必要になる

団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンの契約者に万一のこと(死亡・高度障害等)があった場合、以後のローン残債が保険金によって弁済される仕組みです。住宅金融支援機構によると、団信は住宅ローンに付帯する保障であり、ローンを完済すると、この保障も同時に終了します。

つまり、ローンが残っている間は「契約者に何かあっても、住居費(ローン残債)は保険で消える」という前提が成り立っていますが、一括返済で完済した瞬間、その前提が無くなります。以後、住居に関する保障は団信ではなく、契約者本人が別途加入している生命保険などでカバーする形に切り替わります。

ここで見落としやすいのが、団信が消えることと、生命保険の保障内容の見直しはセットで検討すべきだという点です。ローンが残っていた期間は「団信で住居費はカバーされている」という前提のもとで、生命保険の保障額を設計していた方も少なくありません。完済によってこの前提が外れると、想定していた保障の一部が、実質的に薄くなっている可能性があります。

一括返済を検討する際は、利息の削減額や控除の残存年数だけでなく、「完済後に団信が無くなる分、生命保険側の保障をどう見直すか」も合わせて確認しておく必要があります。保障範囲や特約の有無は契約によって異なるため、具体的な見直し方は、自分が加入している生命保険の契約内容を確認したうえで判断することになります。

手元に残す生活防衛資金をいくらにするか

退職後は収入の柱が年金中心に切り替わるため、住宅ローンの一括返済を検討する前に、まず手元にいくら残すかの下限を決めておく必要があります。総務省統計局の家計調査では、高齢無職世帯の生活費の実態が公表されており、退職後の支出水準を考える際の参考材料になります。

ただし世帯構成や地域、持ち家か賃貸かによって数字は大きく変わるため、公表データをそのまま自分の下限として当てはめるのではなく、自分の生活費を実額で確認することが前提になります。

生活防衛資金を4つの区分に分けて考える

手元資金の下限は、①日々の生活費、②医療・介護にかかる費用、③住宅の修繕費、④想定外の支出、の4つの区分に分けて考えると整理しやすくなります。

生活費は毎月の実際の支出額から、医療・介護費は加齢とともに増える可能性がある費用として、住宅修繕費は数年から十数年単位で発生する外壁・設備の更新費用として、想定外の支出は病気・災害・家族の事情など予測できない出費の余地として、それぞれ別枠で見積もります。

この4区分の下限を先に合計し、退職金からその金額を除いた残りの範囲でしか、住宅ローンの繰上返済は検討しないという順序を守ることが重要です。手元資金を削ってまで返済に回すと、退職後の収入が年金中心に細くなった局面で、想定外の支出に対応できなくなるおそれがあります。

生活費を含めた老後資金の費目分解については、老後資金が不安な50代へ ─ 漠然とした不安を「5つの費目」に分解するで詳しく整理しています。

全額返済・一部繰上返済・据え置き―自分はどれを検討すべきか

ここまで見てきた①利息削減の見込み、②住宅ローン控除の残存、③団体信用生命保険が消えること、④手元に残す生活防衛資金の下限という4つの材料は、それぞれ単独で見るのではなく、組み合わせて初めて意味を持ちます。次の表で、自分がどちらの条件に当てはまるかを確認してください。

この表を踏まえると、全額返済を検討できるのは、4つすべてが「返す」側に傾いている場合に限られます。一部だけが「残す」側に傾いているなら、返済する金額を一部にとどめる一部繰上返済を検討する余地があります。

そして、控除がまだ数年残っている、団信の代替保障が未整備、手元資金の下限を確保すると余裕がほとんど残らない、といった状態が複数重なる場合は、今は返済せず据え置くという選択も、判断を先送りしているのではなく、4つの材料を踏まえたうえでの一つの結論です。

自分で決めきれないときの相談先

ここまでの4つの判断材料は、それぞれ独立した論点ではありません。住宅ローン控除の残存年数、団体信用生命保険が消えた後の保障設計、手元に残す生活防衛資金の下限は、互いに影響し合っています。控除を優先すれば団信の見直しが後回しになり、手元資金を厚く残せば削減できる利息は小さくなる、というように、一つを動かすと他の3つも連動して動きます。

この4つを横断して見るには、住宅ローンだけを見る窓口ではなく、家計全体(収入・保障・資産・支出)を通して見られる相談先が必要になります。相談先にはいくつかの類型があり、扱える範囲や立場、費用の発生の仕方がそれぞれ異なります。どの類型が自分の状況に向いているかは、50代のお金の相談先はどこがいい?収益構造で見る4類型と選び方で整理しています。

なお、退職金を受け取る前の時点で相談しておきたい論点は退職金を受け取る前に相談しておきたい5つのことにまとめています。まだ退職金を受け取っていない方は、こちらを先に確認しておくと、相談先を選ぶ際の判断材料が整理しやすくなります。

まとめ

退職金で住宅ローンを一括返済すべきかという問いに、一律の答えはありません。ここまで見てきた4つの判断材料を、もう一度自分の条件に当てはめて振り返ってみてください。

• ①繰上返済で実際に減らせる利息の規模は、残債・残期間・適用金利から概算できたでしょうか。
• ②住宅ローン控除がまだ数年以上残っているなら、削減できる利息と失う控除を並べて比べる必要があります。
• ③完済によって団体信用生命保険が終了する分、生命保険側の保障をどう見直すかは検討済みでしょうか。
• ④手元に残す生活防衛資金の下限を、生活費・医療介護・住宅修繕・想定外の4区分で先に確保できているでしょうか。

この4つがすべて「返す」側に傾いているなら全額返済を、一部だけが「残す」側に傾いているなら一部繰上返済を、複数が「残す」側に傾いているなら据え置きを検討する余地があります。どれか一つでも自分だけでは詰めきれない項目が残っているなら、それは判断を先送りしているのではなく、まだ確認すべき材料が残っているというサインです。

一括返済も一部繰上返済も、実行してしまうと元に戻しにくい判断です。焦って結論を出す前に、4つの材料をひとつずつ自分の条件で確認し、どの選択に当てはまるかを仕分けてから進めることをおすすめします。